纽约商业地产分级知多少?

纽约商业地产分级: Trophy, Class A, B & C

在纽约商业地产(commercial real estate) 市场中经常将房产划分为四个级别: Trophy Properties (超高端房), A级,B级和C。租金的高低,房产估值和房产税的多少都与分类都有着紧密联系。将房地产进行分类有助于帮助投资方,借贷方和房产经纪人方更方便、有效地进行投资回报和风险分析以及后续的交易。分类的标准主要基于房产的地理位置、房价、房产质量等因素。

超高端房地产(Trophy Properties)

麦迪逊大道545号的商业楼房

 

 

超高端房产通常为运用最先进技术新建成的楼盘。此类房产拥有绝佳的地理位置和独家的租户客源。例如下图中在纽约超高端商业房产评选中脱颖而出的位于麦迪逊大道545号的商业楼房。另外位于纽约市的美国银行大厦(Bank of America Tower) 、世界贸易中心七号大楼(Seven World Trade Center)、以及索罗大厦(Solow Building)均为典型的超高端房产。

中国投资随着近年来中国海外投资政策不断放宽,中国企业在纽约房地产市场的投资愈发活跃,下面就为您盘点由中国企业投资收购的纽约七大标志性Trophy Properties.

  • 纽约华尔道夫酒店有120多年历史,因接待过多国元首而有“小联合国”之称。2014年10月,中国安邦保险集团以19.5亿美元全额收购。去年习主席来美出席联合国成立70周年系列峰会时就是下榻于该酒店。 - 安邦- 华尔道夫酒店
  • 7 Bryant Park是一栋由中国银行于2014年年底收购的28层拥有华美玻璃外观的办公大楼。位于曼哈顿40街与六大道交汇处。 - 中国银行:7 Bryant Park
  • 广西鑫桂弘集团2010年以1800万美元购入的曼哈顿金融区地标性建筑:美国国家印钞公司; 该公司现在正以8800万美元要价出售这栋建筑。 - 广西鑫桂弘集团: 美国国家印钞公司
  • 复星集团于2013年以7.25亿美元收购的摩根大通曼哈顿大楼。 - 复星国际:28 Liberty 摩根大通大楼
  • 广西鑫桂弘集团2010年以1800万美元购入的曼哈顿金融区地标性建筑:美国国家印钞公司; 该公司现在正以8800万美元要价出售这栋建筑。 - 广西鑫桂弘集团: 美国国家印钞公司
  • 阳光保险集团2015年以2.3亿美元收购曼哈顿唯一六星级顶级酒店 Baccarat Hotel  -      阳光保险集团:Baccarat 酒店
  • SoHo中国于2011年耗资6亿美元投资购入曼哈顿摩天大楼公园大道广场(Park Avenue Plaza) 49%的股权 - SoHo中国:公园大道广场
  • SoHo中国首席执行官,潘石屹的妻子张欣于2013年投资了美国最赚钱的办公楼之一—通用汽车大楼。大楼矗立在第五大道和中央公园东南角。这栋大楼的魅力不仅在于她白色大理石的外表,在大楼高层更可以将公园美景尽收眼底。       - SoHo中国CEO张欣:通用汽车大楼

A级房产

洛克菲勒中心

 

A级房产属于质量非常高的一类房产。通常拥有星级的管理团队和十分完善的管理制度,基础设施非常的健全,租金高于其他级别的房产,并且入住率非常的高。 A级房产一般有着良好的地理位置,租户一般为高收入人群。例如,位于纽约市第五大道的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)虽然建成时间较久(1930年代),但因为其优越的地理位置以及所有者铁狮门(Tishman Speyer)的全球声望,洛克菲勒中心可谓是典型的A级房产代表。

B级房产

w位于曼哈顿西44街28号的B级房产

 

B级房产租户的收入略低于A级房产的租户。 在地理位置方面,以曼哈顿的中城(Midtown)为例,B级房产一般位于次级道路的两边。很大一部分B级房产聚集在曼哈顿中城的南边。物业服务也是决定房产级别的一个重要因素。例如,很多A级房产会有警卫/看门人在一楼大厅,但B级房产的一般没有这项服务或者会另外收取费用。很多投资人认为B级房产属于“增值房产”,因为该类房产的质量较高,容易通过翻新等一些手段来进行房产的增值,然后被划分为A级或者B+级,从而实现投资增值。

C级房产

C级房产与B级房产相似,但物业服务更少。在曼哈顿仅有小部分的C级房产存在。此类房产主要通过将商业房产改造为居住房产来实现利益的最大化。在曼哈顿下城(Lower Manhattan),很多C级办公楼盘被转化为租赁性质的共有式公寓(Condo), 位于Pine street 7号以及John Street 116号的楼盘就是很好的例子。

结语:了解房产分级的重要性

对于商业房地产投资人来说,了解房产分级有助于更加清楚快速的进行风险分析。A级房产风险系数低,质量高。但面对市场就业率走下坡时,租户主要为高收入人群的A级房产很容易受到影响。B级和C级房产虽然在房产质量和地理位置上不如A级房产,但可以通过翻新等手段较快实现房产增值。      

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